Ситуация: физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя на УСН, продало объект недвижимости (квартира или нежилое помещение) – как следует задекларировать в налоговых целях такую сделку – в качестве объекта по НДФЛ или по УСН?
Ответ: Порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости ИП на УСН зависит от того, связана ли такая продажа с предпринимательской деятельностью.
Логика проста:
При этом вопрос отнесения данных доходов к предпринимательской деятельности или к личным доходам физического лица будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Для их квалификации, в том числе, применяются следующие критерии: цель приобретения, характер использования, функциональное назначение, систематичность продажи имущества либо систематичность его использования для получения дохода и другие.
Рассмотрим несколько случаев.
Реализация коммерческой недвижимости ИП при отсутствии соответствующего ОКВЭД.На практике встречаются ситуации, когда налоговые органы доначисляют НДФЛ с реализации недвижимости из-за того, что у ИП отсутствует вид деятельности, связанный с реализацией недвижимого имущества. Вместе с тем суды поддерживают налогоплательщиков.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2022 № Ф09-9983/21 по делу № А47-3406/2021 суд признал доначисление налоговым органом НДФЛ неправомерным, сделав вывод, что характеристики реализованного имущества не позволяли использовать его в личных потребительских целях, а отсутствие регистрации в ЕГРИП вида деятельности, связанного с реализацией недвижимого имущества, указание налогоплательщика в договорах как физического лица, а не предпринимателя не свидетельствуют о том, что реализация осуществлялась не в связи с предпринимательской деятельностью.
Реализация нежилой недвижимости физлицом до момента регистрации в качестве ИП.
Важен ли факт регистрации в качестве ИП для квалификации дохода в качестве полученного от предпринимательской деятельности? В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.02.2020 № Ф09-10193/19 по делу № А76-13985/2019 суд указал, что факт реализации физическим лицом в период отсутствия у него статуса предпринимателя нежилого помещения не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещения в предпринимательской деятельности. Реализация одного нежилого помещения по частям не свидетельствует о наличии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности, оплата коммунальных услуг другим лицом обусловлена использованием имущества непосредственно этим физическим лицом.
Реализация физлицом недвижимости, которая использовалась им как в личных, так и в предпринимательских целях.
А если физическое лицо сдавало собственную квартиру внаем и использовало в бизнесе непродолжительное время, затем проживало в ней, а теперь хочет ее продать? Является ли доход от продажи квартиры предпринимательским? Велика вероятность того, что налоговый орган посчитает доход от продажи квартиры предпринимательским, тем более с зарегистрированным ИП. Особенно претензии вероятны, если деятельность ИП в целом связана с покупкой-продажей объектов недвижимости.
В силу статьи 23 ГК РФ, статьи 11 НК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.11.2021 N 302-ЭС21-20756 по делу № А33-2810/2020.
Важно отметить, что право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже жилой недвижимости налогоплательщик имеет только в случае, если она не использовалась им в предпринимательской деятельности, в том числе если ее сдача в аренду производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности.
Ответ: Порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости ИП на УСН зависит от того, связана ли такая продажа с предпринимательской деятельностью.
Логика проста:
- если недвижимость использовалась для личных нужд— платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения.
- если же ИП, использовал имущество в предпринимательской деятельности, то такие доходы подлежат налогообложению по спецрежиму (Письмо Минфина России от 14.11.2022 № 03-04-05/110555).
При этом вопрос отнесения данных доходов к предпринимательской деятельности или к личным доходам физического лица будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Для их квалификации, в том числе, применяются следующие критерии: цель приобретения, характер использования, функциональное назначение, систематичность продажи имущества либо систематичность его использования для получения дохода и другие.
Рассмотрим несколько случаев.
Реализация коммерческой недвижимости ИП при отсутствии соответствующего ОКВЭД.На практике встречаются ситуации, когда налоговые органы доначисляют НДФЛ с реализации недвижимости из-за того, что у ИП отсутствует вид деятельности, связанный с реализацией недвижимого имущества. Вместе с тем суды поддерживают налогоплательщиков.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2022 № Ф09-9983/21 по делу № А47-3406/2021 суд признал доначисление налоговым органом НДФЛ неправомерным, сделав вывод, что характеристики реализованного имущества не позволяли использовать его в личных потребительских целях, а отсутствие регистрации в ЕГРИП вида деятельности, связанного с реализацией недвижимого имущества, указание налогоплательщика в договорах как физического лица, а не предпринимателя не свидетельствуют о том, что реализация осуществлялась не в связи с предпринимательской деятельностью.
Реализация нежилой недвижимости физлицом до момента регистрации в качестве ИП.
Важен ли факт регистрации в качестве ИП для квалификации дохода в качестве полученного от предпринимательской деятельности? В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.02.2020 № Ф09-10193/19 по делу № А76-13985/2019 суд указал, что факт реализации физическим лицом в период отсутствия у него статуса предпринимателя нежилого помещения не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещения в предпринимательской деятельности. Реализация одного нежилого помещения по частям не свидетельствует о наличии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности, оплата коммунальных услуг другим лицом обусловлена использованием имущества непосредственно этим физическим лицом.
Реализация физлицом недвижимости, которая использовалась им как в личных, так и в предпринимательских целях.
А если физическое лицо сдавало собственную квартиру внаем и использовало в бизнесе непродолжительное время, затем проживало в ней, а теперь хочет ее продать? Является ли доход от продажи квартиры предпринимательским? Велика вероятность того, что налоговый орган посчитает доход от продажи квартиры предпринимательским, тем более с зарегистрированным ИП. Особенно претензии вероятны, если деятельность ИП в целом связана с покупкой-продажей объектов недвижимости.
В силу статьи 23 ГК РФ, статьи 11 НК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.11.2021 N 302-ЭС21-20756 по делу № А33-2810/2020.
Важно отметить, что право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже жилой недвижимости налогоплательщик имеет только в случае, если она не использовалась им в предпринимательской деятельности, в том числе если ее сдача в аренду производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности.
